Рынок ипотечного кредитования в Украине находится в стагнации вот уже 13 лет – от глобального финансового кризиса, который охватил мир в 2008-м. Так, по данным НБУ, в последние годы наблюдается некоторое оживление на рынке. Однако этого недостаточно – пациент скорее мертв. Правительство решило его воскресить, а Национальный банк поставил себе амбициозную цель – к 2024 году увеличить долю ипотеки в ВВП с нынешних 0,7% до 2%.

Осуществлению этих планов может помочь новая программа «Доступная ипотека 7%». Разработало ее министерство финансов, инициатором выступил президент. Кабмин принял программу 27 января 2021 года, а заработать она должна уже с 1 марта.

Как объяснил глава Минфина Сергей Марченко, в этом году воспользоваться программой смогут около 5 тыс. семей. Плановый портфель ипотечных кредитов – 5 млрд грн. То есть получается по миллиону на семью. А таких семей, чтобы выполнить план, должно быть по 500 в месяц.

Ипотека в Украине – что-то пошло не так

До финансового кризиса 2008 года в Украину активно заходили иностранные банки, которые заводили с собой миллиарды долларов. Эти деньги усердно раздавали населению через валютные ипотечные кредиты.

С 2005 года начался настоящий бум. Условия были выгодные: вдвое меньше ставки валютной ипотеки, а доллар стабильно стоил 5 гривен.

Если скачок курса до 8 гривен за доллар население еще кое-как восприняло, то после трехкратной девальвации гривны в 2014-2015 годах начался массовый отказ от обслуживания ипотечных кредитов. Не последнюю роль в этом сыграла Верховная Рада.

В прошлом году в Украине выдали ипотечных кредитов на 3,8 млрд грн

Парламентарии тогда приняли мораторий на взыскание имущества по валютным кредитам, который действует до сих пор (по крайней мере до 21 апреля 2021 года – ред.). То есть банки не могут отбирать залоговые квартиры.

Нацбанк в 2017 году подвел итоги этой истории в своем Отчете о финансовой стабильности: 96% ипотечных кредитов в валюте в платежеспособных банках не обслуживаются. Ввиду того, что решить проблему валютных кредитов докризисной эпохи так и не вышло, банки не заинтересованы выдавать ипотеку.

По итогам 2020 года пять банков выдали ипотеки на 3,3 млрд грн. Всего же, как свидетельствуют данные НБУ, в прошлом году в Украине выдали ипотечных кредитов на 3,8 млрд грн.

А что дальше?

Нужно понимать, что никакой ипотеки под 7% не будет. Процентные ставки останутся теми же. В 2020 году средняя ставка вторичного рынка – 14%, первичного – 17,2%. Единственное, государство будет компенсировать банкам разницу. То есть, взяв квартиру на первичном рынке, вы будете платить 7%, 10,2% берет на себя государство.

Заниматься этим на старте будет Фонд развития предпринимательства, который делает то же самое в программе для кредитования бизнеса «5-7-9». Впоследствии эта функция перейдет к созданной в декабре 2020 года ПАО «Украинская финансовая жилищная компания».

На компенсацию смогут претендовать только те клиенты, которые получили кредит в одном из уполномоченных банков. Кроме государственных – ПриватБанка, Ощадбанка, Укргазбанка – это еще 4 банка из частного сектора, которые 26 февраля подписали з Фондом развития предпринимательства соответствующие договоры. Планируется, что список расширится по крайней мере до 25 банков, которые уже задействованы в программе «5-7-9».

В Минфине рассчитывают, что после старта программы по ипотечным продуктам зашевелятся и другие банки, а это в свою очередь в итоге приведет к уменьшению ставок у всех игроков рынка.

Планировалось, что программой смогут пользоваться только молодые семьи, внутренне перемещенные лица, медицинские и научно-педагогические работники, бюджетники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. А также те, кто живет в общежитиях, теперь же это – «широкий круг граждан». Если перевести с чиновничьего языка, программа для всех, кто может себе это позволить.

Что же можно получить в ипотеку под 7%

Предметом ипотеки, как объясняют в министерстве финансов, могут быть квартиры, индивидуальные дома (вместе с земельными участками – ред.) первичного и вторичного рынка, введенные в эксплуатацию с 2018 года.

Есть ограничения по площади. Они зависят от нормативной: 50 кв. м на одного гражданина или семью из двух человек. Затем добавляется еще по 20 кв. м на каждого последующего члена семьи.

Общая площадь предмета ипотеки может быть на 20% больше нормативной, но излишек нужно будет покрывать за свой счет, проценты за эту часть не будут компенсироваться государством.

Если вы – молодожены, то максимальная площадь, на которую можно рассчитывать в рамках программы – 60 квадратов.

Максимальная сумма ипотеки в программе – 2 млн грн, а стоимость предмета ипотеки не должна превышать 2,5 млн грн. Предельный срок ипотеки – 20 лет.

И немножко «эйджизма»: возраст заемщика не должен превышать 70 лет на момент погашения ипотечного кредита. Средняя продолжительность жизни в Украине, по данным Всемирного банка, – 71,7 года.

Как проверить застройщика, чтобы выбрать лучшую квартиру

Как получить ипотеку под 7%

Представим, что настал тот момент, когда вы нашли жилье своей мечты и у вас есть деньги на первый взнос. Помните, это минимум 15% от суммы кредита. Следующее, что нужно сделать – собрать все необходимые документы:

Далее вы обращаетесь в один из уполномоченных банков с этим пакетом. Работники банка будут изучать ваши документы в течение максимум 5 дней и сообщат, отвечаете ли вы требованиям. Если ответ положительный – можете подавать заявку.

После этого происходит кредитная оценка, подписывается кредитный договор, и деньги направляются продавцу. Далее государство платит компенсацию по вашим процентам в течение всего срока, на который оформлен кредит. А вы расставляете мебель в гостиной.

Кстати, максимальный доход заемщика и его семьи не должен превышать 10-кратный размер средней зарплаты по соответствующему региону. Скажем, для Киева – это 218 120 грн. Средняя зарплата по Киеву в декабре 2020-го составила 21 812 грн, по данным издания Минфин и Госстата.

Минимальный доход определяется банком и должен быть таким, чтобы заемщик смог обслуживать кредит. То есть, если в месяц вам нужно платить 10 тыс. грн, официально вы получаете «минималку» (6 тыс. грн), а ваш супруг работает «по-черному», без официальных доходов, то в ипотеке вам откажут. Да и 10 тысяч в справке вас не спасут, потому что вам нужно еще как минимум питаться, а не только возвращать кредит.

Рисковая авантюра или выгодная инвестиция?

В условиях, которые сейчас декларирует правительство, ипотека под 7% может стать полезным инструментом для решения жилищного вопроса. Особенно в регионах, где стоимость квадратного метра значительно ниже столичной.

В отдельных случаях это выгоднее, чем арендовать жилище. Ведь, снимая квартиру, вы платите «дяде» в карман, и сколько бы вы ни платили, квартира вашей никогда не станет. Выплата ипотеки – это инвестиция в свое будущее.

Впрочем, такая инвестиция (как и любая другая) связана с рисками. Самый главный – наше правительство. Сегодня гарантируется, что ставка 7% будет сохраняться в течение всего срока кредита. То есть максимум в течение 20 лет.

Но… Сделку вы заключаете не с правительством, а с конкретным банком. Сейчас нельзя с уверенностью сказать, что следующее правительство или то, которое придет после него, не отменит программу. И не понятно, хватит ли на программу средств.

Кредит на жилье. Ипотека в Украине

Если государство перестанет компенсировать разницу процентной ставки, это придется делать заемщику. С ипотекой под 7% максимальная переплата за 20 лет составит 140%, но это не 280-344% в нынешних условиях.

Также свертывание программы может привести к повторению ситуации 2014-2015 годов, когда заемщики стали массово отказываться обслуживать ипотечные кредиты.

Напомним, ипотечный кризис 2007 года в США начался с того, что банки раздали много ипотек людям с низкой платежеспособностью. Это послужило предтечей глобального финансового кризиса 2008-го. Вряд ли ипотечный кризис в Украине повлияет на мир, но отечественный рынок это может похоронить.