Рынок ипотечного кредитования в Украине находится в стагнации уже 13 лет — с момента глобального финансового кризиса, охватившего мир в 2008 году. Так, по данным НБУ, в последние годы на рынке наблюдается некоторое оживление. Однако этого недостаточно — рынок, по сути, мертв. Правительство решило его воскресить, а Национальный банк поставил перед собой амбициозную цель – к 2024 году увеличить долю ипотеки в ВВП с нынешних 0,7% до 2%.
Реализации этих планов может способствовать новая программа «Доступная ипотека 7%». Ее разработало Министерство финансов, инициатором выступил президент. Кабмин утвердил программу 27 января 2021 года, а вступить в силу она должна уже с 1 марта.
Как пояснил глава Минфина Сергей Марченко, в этом году воспользоваться программой смогут около 5 тыс. семей. Плановый портфель ипотечных кредитов – 5 млрд грн. То есть получается по миллиону на семью. А таких семей, чтобы выполнить план, должно быть по 500 в месяц.
Ипотека в Украине — что-то пошло не так
До финансового кризиса 2008 года в Украину активно приходили иностранные банки, которые приносили с собой миллиарды долларов. Эти деньги активно выдавали населению в виде валютных ипотечных кредитов.
С 2005 года начался настоящий бум. Условия были выгодными: ставки по валютной ипотеке были вдвое ниже, а доллар стабильно стоил 5 гривен.
Если скачок курса до 8 гривен за доллар население ещё как-то пережило, то после трёхкратной девальвации гривны в 2014–2015 годах начался массовый отказ от обслуживания ипотечных кредитов. Не последнюю роль в этом сыграла Верховная Рада.
В прошлом году в Украине было выдано ипотечных кредитов на сумму 3,8 млрд грн
Парламентарии тогда приняли мораторий на взыскание имущества по валютным кредитам, который действует до сих пор (по крайней мере до 21 апреля 2021 года — прим. ред.). То есть банки не могут изымать залоговые квартиры.
Нацбанк в 2017 году подвел итоги этой ситуации в своём Отчёте о финансовой стабильности: 96% ипотечных кредитов в иностранной валюте в платежеспособных банках не обслуживаются. Ввиду того, что решить проблему валютных кредитов докризисной эпохи так и не удалось, банки не заинтересованы в выдаче ипотеки.
По итогам 2020 года пять банков выдали ипотечные кредиты на сумму 3,3 млрд грн. В целом же, как свидетельствуют данные НБУ, в прошлом году в Украине было выдано ипотечных кредитов на сумму 3,8 млрд грн.
А что дальше?
Нужно понимать, что никакой ипотеки под 7% не будет. Процентные ставки останутся прежними. В 2020 году средняя ставка на вторичном рынке — 14%, на первичном — 17,2%. Единственное, государство будет компенсировать банкам разницу. То есть, приобретая квартиру на первичном рынке, вы будете платить 7%, а 10,2% берет на себя государство.
На начальном этапе этим будет заниматься Фонд развития предпринимательства, который выполняет те же функции в рамках программы кредитования бизнеса «5-7-9». Впоследствии эта функция перейдет к созданной в декабре 2020 года ПАО «Украинская финансовая жилищная компания».
На компенсацию смогут претендовать только те клиенты, которые получили кредит в одном из уполномоченных банков. Помимо государственных — ПриватБанка, «Ощадбанка», «Укргазбанка» — это ещё 4 банка из частного сектора, которые 26 февраля подписали с Фондом развития предпринимательства соответствующие договоры. Планируется, что список расширится как минимум до 25 банков, которые уже участвуют в программе «5-7-9».
В Минфине рассчитывают, что после запуска программы по ипотечным продуктам активизируются и другие банки, а это, в свою очередь, в конечном итоге приведет к снижению ставок у всех участников рынка.
Планировалось, что программой смогут воспользоваться только молодые семьи, внутренне перемещенные лица, медицинские и научно-педагогические работники, бюджетники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. А также те, кто живет в общежитиях, теперь же это – «широкий круг граждан». Если перевести с чиновничьего языка, программа для всех, кто может себе это позволить.
Что же можно получить в ипотеку под 7%
Объектом ипотеки, как поясняют в министерстве финансов, могут быть квартиры, частные дома (вместе с земельными участками — прим. ред.) первичного и вторичного рынка, введенные в эксплуатацию с 2018 года.
Существуют ограничения по площади. Они зависят от нормативных требований: 50 кв. м на одного гражданина или семью из двух человек. Затем добавляется еще по 20 кв. м на каждого последующего члена семьи.
Общая площадь объекта ипотеки может превышать нормативную на 20%, но превышение придется покрывать за свой счет, проценты по этой части не будут компенсироваться государством.
Если вы — молодожены, то максимальная площадь, на которую можно рассчитывать в рамках программы, составляет 60 квадратов.
Максимальная сумма ипотечного кредита в рамках программы составляет 2 млн грн, а стоимость объекта ипотеки не должна превышать 2,5 млн грн. Максимальный срок ипотечного кредита — 20 лет.
И немного «эйджизма»: возраст заемщика не должен превышать 70 лет на момент погашения ипотечного кредита. Средняя продолжительность жизни в Украине, по данным Всемирного банка, — 71,7 года.
Как проверить застройщика, чтобы выбрать лучшую квартиру
Как получить ипотеку под 7%
Представим, что настал тот момент, когда вы нашли жилье своей мечты и у вас есть деньги на первоначальный взнос. Помните, это минимум 15% от суммы кредита. Следующее, что нужно сделать, — собрать все необходимые документы:
Далее вам необходимо обратиться в один из уполномоченных банков с этим пакетом документов. Сотрудники банка рассмотрят ваши документы в течение максимум 5 дней и сообщат, соответствуете ли вы требованиям. Если ответ положительный — можете подавать заявку.
После этого проводится оценка кредитоспособности, подписывается кредитный договор, и деньги перечисляются продавцу. Далее государство выплачивает компенсацию по вашим процентам в течение всего срока, на который оформлен кредит. А вы расставляете мебель в гостиной.
Кстати, максимальный доход заемщика и его семьи не должен превышать 10-кратного размера средней зарплаты в соответствующем регионе. Скажем, для Киева – это 218 120 грн. Средняя зарплата по Киеву в декабре 2020 года составила 21 812 грн, по данным издания Минфина и Госстата.
Минимальный доход устанавливается банком и должен быть таким, чтобы заемщик мог обслуживать кредит. То есть, если в месяц вам нужно платить 10 тыс. грн, официально вы получаете «минималку» (6 тыс. грн), а ваш супруг работает «в тень», без официальных доходов, то в ипотеке вам откажут. Да и 10 тысяч в справке вас не спасут, потому что вам нужно ещё как минимум питаться, а не только выплачивать кредит. кредит.
Рискованная авантюра или выгодная инвестиция?
В условиях, которые сейчас заявляет правительство, ипотека под 7% может стать полезным инструментом для решения жилищного вопроса. Особенно в регионах, где стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в столице.
В некоторых случаях это выгоднее, чем снимать жилье. Ведь, снимая квартиру, вы платите «дяде» в карман, и сколько бы вы ни платили, квартира никогда не станет вашей. Выплата ипотеки — это инвестиция в своё будущее.
Впрочем, такая инвестиция (как и любая другая) сопряжена с рисками. Самый главный из них — наше правительство. Сегодня гарантируется, что ставка 7% будет сохраняться в течение всего срока кредита. То есть максимум в течение 20 лет.
Но… Сделку вы заключаете не с правительством, а с конкретным банком. Сейчас нельзя с уверенностью сказать, что следующее правительство или то, которое придет после него, не отменит программу. И неясно, хватит ли на программу средств.
Кредит на жилье. Ипотека в Украине
Если государство перестанет компенсировать разницу в процентной ставке, это придется делать заемщику. При ипотеке под 7% максимальная переплата за 20 лет составит 140%, но это не 280–344% в нынешних условиях.
Кроме того, сворачивание программы может привести к повторению ситуации 2014–2015 годов, когда заемщики стали массово отказываться от обслуживания ипотечных кредитов.
Напомним, ипотечный кризис 2007 года в США начался с того, что банки выдали много ипотечных кредитов людям с низкой платежеспособностью. Это послужило предвестником глобального финансового кризиса 2008 года. Вряд ли ипотечный кризис в Украине повлияет на мир, но отечественный рынок это может похоронить.
